0573 - 258 258   

Makelaar aansprakelijk wegens het niet naleven meetinstructie

Onderstaand artikel is ook één van de redenen dat wij een onafhankelijk meetrapport laten opstellen bij de verkoop van een woning.

Het hof Amsterdam heeft onlangs een uitspraak gedaan over de aansprakelijkheid van de makelaar bij het niet naleven van de meetinstructie. In dit artikel vindt u een samenvatting van de uitspraak en wordt uiteengezet hoe het hof de hoogte van de schadevergoeding bepaalt.

Feiten
Verkopend makelaar krijgt in augustus 2010 de opdracht een woning te verkopen. Een medewerker van de verkopend makelaar meet de woning op en komt hierbij op 77 m² bruto vloeroppervlakte. In de verkoopbrochure wordt vervolgens vermeld dat de woonoppervlakte circa 80 m2 is. In de brochure staat in het slot dat er aan de brochure geen rechten kunnen worden ontleend. De woning wordt op 13 september 2010 gekocht door koper voor een bedrag van €415.000,-.
 
De koper verkoopt de woning in 2014 en laat deze opmeten door een meetbureau. Zij komen tot de conclusie dat er sprake is van 71,11 m²  woonoppervlakte. Hierop stelt de toenmalige koper de makelaar aansprakelijk voor de schade die zij lijden.  Nu de meetinstructie gold vanaf 15 juni 2010 en de opdracht in augustus 2010 was verstrekt, concludeert het hof dat de makelaar de meetinstructie had moeten hanteren. Koper had dit mogen verwachten van een redelijk bekwaam en redelijk handelende NVM makelaar.
 
Vaststellen van de schade
Nu het hof tot de conclusie komt dat de makelaar aansprakelijk kan worden gesteld, dienen zij de vraag te beantwoorden of er sprake is van vermogensschade en zo ja, hoe hoog die is. Het hof neemt daarbij in overweging dat daarbij ‘een vergelijking moet worden gemaakt tussen de vermogenspositie waarin koper (destijds) in werkelijkheid verkeerde en de (hypothetische) vermogenspositie waarin koper zou hebben verkeerd wanneer de makelaar wél de netto woonoppervlakte in de brochure had vermeld.’
 
Het hof stelt dat de woonoppervlakte in de regel één van de factoren is die van belang is bij de aankoop van een woning.  De schade kan dan ook niet simpelweg worden berekend aan de hand van een m² prijs.  Wat relevant is, aldus het hof, is de marktwaarde van de woning in 2010.  Heeft koper een marktconforme prijs betaald, heeft hij ook geen schade geleden. Niet belangrijk is dat de koper zelf wellicht een lagere prijs had betaald bij de juiste vermelding van het aantal m², het zou immers goed kunnen zijn dat andere kopers wél bereid waren geweest die prijs te betalen.
 
Dit maakt echter niet dat aan de woonoppervlakte geen enkele betekenis toekomt. Het hof concludeert dat het verhoudingsgewijs om een grote afwijking gaat en dat de getaxeerde waarde toentertijd €395.000,- was. Verder waren er geen andere potentiële kopers omdat veel de vraagprijs te hoog vonden.  Het hof stelt daarop het volgende:

‘Nu de schade niet exact kan worden vastgesteld, zal deze zo goed mogelijk moeten worden geschat aan de hand van de beschikbare gegevens.

Het hof neemt daarbij in de eerste plaats in aanmerking dat koper de woning voor aankoop heeft bezichtigd, dat hij daarvoor reeds op 1 september 2010 zonder verdere onderhandeling de volledige vraagprijs heeft geboden en dat hij dat heeft gedaan zonder zich te vergewissen van de exacte woonoppervlakte, hoewel in de brochure het woord 'circa' was vermeld.

Dit duidt erop dat koper de woning graag wilde hebben en dat de exacte netto woonoppervlakte bij de prijsbepaling voor hem niet van doorslaggevende betekenis was. Verder is van belang dat koper de woning in februari 2014 (met vermelding van een vloeroppervlakte van 71 m²) binnen twee weken voor een bedrag van €374.000,00 heeft kunnen verkopen, terwijl hij niet gemotiveerd betwist dat de woningmarkt tussen 2010 en 2013 gemiddeld 7,8% is gedaald en pas in november, december 2013 weer wat opkwam.

Een en ander wijst erop dat de woning ondanks de kleinere woonoppervlakte zowel in 2010 als in 2014 een in zekere mate gewild en courant object was. Gelet op een en ander zal het hof de schade van koper , inclusief 2% overdrachtsbelasting, schatten op een bedrag van €10.000,00.’

Conclusie
Het hof stelt dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam NVM makelaar verwacht mag worden dat hij of zij de meetinstructie naleeft. Gebeurt dit niet, dan kan een makelaar aansprakelijk worden gesteld voor de schade die koper lijdt.
 
Bij de koop van een woning is de grootte van de woning niet de enige factor die van belang is. Een schadevergoeding kan dan ook niet enkel worden gebaseerd op de verkoopsom en het aantal m².

Het Hof vergelijkt de vermogenspositie van de koper in de feitelijke situatie en het verschil met de hypothetische vermogenspositie van de koper in de situatie dat het aantal m² waarmee werd geadverteerd wel correct zou zijn.  De marktwaarde van destijds is daarbij van groot belang om te bepalen of de koper schade heeft geleden.


Bron: NVM